OBRAS CORPORATIVAS E REGIMES DE CONTRATAÇÃO

Empreitada Global, Turn-key, Obra por Administração, ou Preço Unitário:

Qual o melhor tipo para cada situação

Contratações de Obras e reformas corporativas fazem parte do dia a dia de todas as organizações que buscam readequações em pontos de venda, melhorias em espaços de trabalho, construção de novas filiais, entre outros.

Quando uma empresa decide que seu plano estratégico envolve implantações, mudanças de layout e/ou construções, a ideia é gerar melhoria para sua operação, fornecedores, clientes ou colaboradores, e consequentemente ganho financeiro.

Neste artigo vamos falar dos diversos regimes de contratação que podem ser aplicados para obras realizadas indiretamente, através de um terceiro. Assim, você pode conferir qual a melhor opção para sua empresa, quando o momento surgir.

O que é regime de contratação?

De forma simples, Regime de Contratação de uma obra é forma de determinação do valor a ser remunerado à Construtora. Ou seja, como as partes irão acordar a base de apuração dos valores contratados.

Entre os Regimes de Contratação de obra comumente adotados, existem:

- Empreitada por preço global

- Obra por administração

- Empreitada por preço unitário

- Turnkey ou Empreitada integral

Empreitada por preço global

Este regime representa a contratação do serviço por preço certo e total. Ou seja, o preço acordado a ser remunerado à construtora será imutável, assim como o escopo.

Qualquer mudança de escopo da obra que resulte em eventuais aumentos de custo, será tratada como serviço aditivo de contrato, sendo negociado a parte do preço global, que é irreajustável.

Geralmente a base do acordo envolve uma planilha orçamentária detalhada, com itens contendo quantitativos, preços unitários e preços totais. Nesta planilha, os itens servem de esclarecimento e transparência na formação do preço final, para análise do cliente. Após selado o acordo, estes não são mais alvo de discussão ao longo da demanda – exceto em caso de mudança de escopo, como mencionado – pois vale o preço global totalizador.

A empreitada por preço global é comumente adotada quando for possível definir previamente no projeto, com boa margem de precisão, as quantidades dos serviços a serem executados. Essa característica confere maior simplicidade nas medições, que podem ser por etapas concluídas, ou parcialmente concluídas; e proporciona maior oportunidade de planejamento para todas as partes.

Por outro lado, a empreitada por preço global também obriga que os projetos (executivo e complementares) tenham um grau elevado de detalhamento, para garantir a assertividade do preço final. Também por isso, a construtora assume um risco maior em relação aos quantitativos de serviço, o que torna o BDI, e consequentemente, o preço fechado de contratação, mais elevado em comparação à outros tipos de regime.

Vantagens:

- Simplicidade nas medições (medições por etapa concluída) – por percentual executado;

- Valor final do contrato inicial é fixo – maior previsibilidade;

- Melhor planejamento para todos.

Desvantagens:

- Preço: Como o construtor assume os riscos associados aos quantitativos de serviços, o valor global da proposta tende a ser superior, se comparado com outros regimes;

- Riscos para o Construtor: Tendência de haver maior percentual de riscos e imprevistos no BDI do construtor; e

- “Timing”: A concorrência e orçamentação exigem projetos definidos com elevado grau de detalhamento dos serviços. Se não houver projetos finalizados e houver urgência de prazo, pode ser interessante considerar outro regime de contratação.

Obra por administração

Obras contratadas por administração normalmente envolvem a participação da Construtora em todas as etapas do empreendimento, até a sua entrega ao contratante em condições de entrada em operação, atendidos os requisitos técnicos e legais para sua utilização em condições de segurança estrutural e operacional e com as características adequadas às finalidades para que foi contratada.

O regime é comumente utilizado quando não há definição da totalidade dos projetos, e os detalhes serão definidos ao longo da demanda. Isto possibilita ganho de tempo em cronograma, devido à possibilidade de início imediato, com a construtora gerindo todos os processos de contratação. A contratada executa a obra e cobra uma taxa de administração, que normalmente pode variar de 10% a 25%, a depender do tipo e porte da obra, sobre os todos os custos imputados para realização do projeto.

Vantagens:

- Início mais rápido do projeto;

- Envolvimento técnico da Construtora desde as primeiras definições, conferindo mais segurança nas contratações e tranquilidade para a contratante;

- Agilidade e flexibilidade em casos de mudança de escopo;

- Menor preço final em comparação à empreitada global.

Desvantagens:

- Menor previsibilidade. Construtora demonstra custos estimados, mas este valor pode variar pois as contratações são feitas em demanda.

Empreitada por preço unitário

Este regime considera a contratação do serviço através de um orçamento base, que sofrerá adequações em suas quantidades de acordo com o que for estritamente executado e medido em obra. Esta base limitará apenas o escopo e os preços unitários dos itens da planilha, mas não os quantitativos finais.

Neste caso, também é apresentada uma planilha orçamentária detalhada, como na contratação por empreitada por preço global. Porém o valor final somado é apenas um orientador do valor real que será de fato medido, após aferidas quantidades realmente executadas.

Devido à esta característica essencial, a empreitada por preço unitário deve ser preferida para demandas que, por sua natureza, não permitam a precisa indicação dos quantitativos orçamentários na fase de planejamento.

Vantagens:

- Pagamento apenas pelos serviços efetivamente executados;

- Apresenta menor risco para o construtor, na medida em que ele não assume risco quanto aos quantitativos de serviços; e

- A obra pode ser licitada com um projeto com grau de detalhamento inferior ao exigido para uma empreitada por preço global ou integral, ou seja, ganha-se tempo.

Desvantagens:

- Exige rigor nas medições dos serviços, e consequentemente uma equipe técnica de acompanhamento;

- Maior custo da Administração para acompanhamento da obra;

- O preço final do contratado é incerto, pois é baseado em estimativa de quantitativos que podem variar durante a execução da obra;

Este regime de contratação é mais indicado nos casos:

- Contratação de serviços de gerenciamento e supervisão de obras, ou seja, em medições por tempo de trabalho;

- Obras executadas "abaixo da terra" ou que apresentam incertezas intrínsecas nas estimativas de quantitativos, a exemplo de:

Execução de fundações, serviços de terraplanagem, desmontes de rocha, etc.; Implantação, pavimentação, duplicação e restauração de rodovias; Canais, barragens, adutoras, perímetros de irrigação, obras de saneamento; Obras portuárias, dragagem e derrocamento.

Turnkey ou Empreitada Integral

Na Empreitada Integral, a administração delega à empresa contratada todas as obrigações relativas ao objeto contratado, o qual deve ser entregue dentro do prazo e totalmente em condições de iniciar sua operação.

O cliente compra da empresa licitante vencedora um “pacote fechado”. Pode-se fazer uma comparação com o que no meio rural se chama de “compra de porteira fechada”, quando se compra uma fazenda em pleno funcionamento.

A empreitada integral (também conhecida como Turnkey) é uma variação da empreitada por preço global. O que a peculiariza é a abrangência da prestação imposta ao contratado, que tem o dever de executar e entregar um “empreendimento” em sua integralidade, pronto, acabado e em condições de funcionamento.

Como exemplo, pode-se contratar apenas a execução de uma obra por empreitada global, como também envolver a Construtora desde os estágios anteriores e posteriores, como:

• Concepção inicial e prospecção de imóvel

• Elaboração de projetos

• Orçamentação e planejamento

• Execução e gestão de obra (esta fase isolada seria o escopo de uma empreitada global)

• Gestão de ativos para entrega de empreendimento

Em conclusão, a escolha do regime de contratação para obras e reformas corporativas desempenha um papel crucial no sucesso e eficiência do projeto. Cada regime apresenta suas próprias vantagens e desvantagens, sendo essencial considerar fatores como a complexidade do projeto, a precisão dos detalhes do projeto e a flexibilidade desejada.

Independentemente da escolha, o objetivo final é sempre a realização bem-sucedida de obras que contribuam para a melhoria das operações e o alcance dos objetivos estratégicos da empresa.